안녕하세요. 서초114 정승권입니다. 봄을 재촉하는 빗방울이 떨어지고 있네요. 조금만 있으면 봄철 이사철인데 전세 물건은 없고, 내한몸 쉴 집 찾기가 점점 힘들어지는 시기입니다.

오늘은 주택임대차보호법에 대해 얘기해보려 합니다.

주택을 임대해보신 분이라면 동사무소에서 전입신고와 함께 임대차계약서에 확정일자를 받는다는 사실은

전부 다 알고 계실겁니다. 근데 정확히 왜 받는지 알고 계시나요?

물론 알고 계신분들도 있겠지만 모르는 분들을 위해 오늘 이 글을 마련했습니다.

 

3가지 개념을 설명드리겠습니다.

 

첫째, 대항력입니다.

 

대항력은 내가 살던 집의 주인이 바뀌게 되었을때 그 바뀐 집주인에게도 내가 세입자요.. 하고 임차권을 주장할 수 있는 권리입니다.

만약 대항력이 없다면 어떻게 될까요?

새로운 집주인이 세입자에게 너는 왜 남의 집을 무단으로 점유하고 있느냐고 물어서 내 쫒을 수 있겠죠.

어, 내가 이집 주인한테  돈주고 빌렸는데요... 이렇게 말로만 주장하는건 아무 소용이 없습니다. 대항력이 없으면 세입자는 쫓겨나게 됩니다.

주택의 인도 + 주민등록(전입신고)를 갖추어야지만 대항력을 인정받습니다.

이경우 주의하실 점은 대항력은 전입신고를 한 당일날 바로 생기는게 아니고 익일 0시부터 그 효력이 생긴다는 점입니다.

 

둘째, 우선변제권입니다.

 

요즘 같은 때에 대출 내지 융자가 없는 등기부가 깨끗한 물건을 찾기는 쉬운 일이 아니죠.

대부분 약간씩의 대출은 가지고 있기 마련입니다.

은행 등에서 집을 담보로 대출을 하게 되면 당연히 등기부에 근저당을 설청하고 만약 채무자가 빚을 안 갚게 되면 경공매등을 통해서 그 돈을 회수하게 됩니다.

임차인이 임대인에게 지급하는 전세금 내지 임대보증금은 어떻게 보면 임대인이 돈을 빌리는 것과 유사하다고 볼 수 있죠.

그래서 만약 임대인이 계약기간이 끝났는데 돈을 되돌려주지 않으면(대출기간이 끝났는데 돈을 안 갚으면) 임대인에게도 은행과 유사하게 그 돈을 회수할 수 있는 장치를 마련해준 것입니다.

일반적인 채권은 채권자 평등의 원칙에 따라서 돈을 빌린 선후에 관계없이 공평하게 분배받지만 저당권은 무조건 먼저 찜한 놈부터 변제를 받습니다.

그래서 우선변제권이라는 말을 씁니다. 단, 여기에는 조건이 있습니다.

임대차 계약서에 동사무소에서 확정일자를 받아야 합니다.  이 경우 효력은 확정일자를 받은 날부터 생깁니다.(대항력이 있는 상태에서)

 

그러면 만약 확정일자랑 저당권설정이 같은 날에 이루어졌다면?

이때는 임대인과 저당권자는 동순위가 되고 저당권자 상호간에는 등기한 순서에 따르게 됩니다.

 

한가지 주의할 점은 보통의 경우 이사한날 동사무소에 가서 전입신고와 함께 확정일자를 받게 되는데 이 경우 우선변제권은 그 전입신고한 날 생기는 것이 아니라

그 다음날 0시부터 생기게 됩니다. (대항력이 있는걸 전제로 우선변제권이 성립하므로)

따라서 위의 경우처럼 전입신고와 저당권설정이 같은 날이라면 저당권이 우선하게 되죠.

 

그러면 2월1일에 전입신고 + 확정일자를 받고 2월2일에 저당권 설정이 된경우에는 어떻게 될까요?

 

이 경우에 우선변제권이 발생한 날은 2월2일 0시이고 그날 저당권도 설정되었으므로 동순위가 될까요?

답은, 아니다 입니다.

판례는 "주택임대차보호법 제3조의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 '익일부터' 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 함은 익일 오전 0시부터

대항력이 생긴다는 취지이다."라고 하여 주택임차인의 입주, 주민등록, 확정일자보다 근저당권자의 근저당권설정등기가 하루 늦은 경우 주택임차인이 우선하여 배당 받는

것으로 하고 있습니다(대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981 판결)

따라서 이 경우는 세입자의 우선변제권이 앞서게 됩니다.

 

세번째로 알아두실 개념은 최우선 변제권입니다.

확정일자를 받게 되면 거의 저당권과 동일한 효과를 가진다고 위에서 말씀드렸는데 이 경우에도 변제를 못받는 경우가 많이 생기게 됩니다.

바로 순위가 늦는 경우죠. 저당권보다 순위가 늦게 되면 나중에 보증금은 변제받지 못하는 경우가 생길 수가 있습니다.

이때 보증금의 규모가 작은 영세 서민들을 보호하기 위하여 마련한 법적 장치가 최우선 변제권입니다.

최우선 변제라 함은 확정일자를 받지 않았거나 그 순위가 후순위더라도 주택의 인도와 전입신고만 마치만 일정 금액까지는 최우선적으로 변제를 해주는 제도입니다.

현재 서울시의 경우 보증금 9500만원 이하인 경우 3200만원까지 최우선 변제를 받을 수 있습니다.

 

그러나, 여기서도 주의해야 할 점이 있습니다.

 

첫째는, 3200만원까지는 무조건 보장된다고 생각하시면 절대 안됩니다. 위의 금액은 저당권이 2014년 이후에 설정된 경우에만 적용됩니다.

만약, 기존에 주택에 이미 저당권이 설정된 상태라면, 예를 들어 2011년에 저당권이 설정된 주택이라면 내가 2015년에 계약을 한다고 해도 2500만원까지만 최우선적으로 변제됩니다.

 

둘째는 가장임차인이 되지 않도록 해야 합니다. 얼마전 뉴스에서도 인천에서 한 가장이 이를 비관해서 목숨을 끊은 일이 있었는데요.

전세 시세가 1억인 부동산을 2천만원에 임대한 사건입니다. 당시, 중개인측은 어차피 경매로 넘어갈 부동산이었지만 최우선변제권이라는 제도가 있어서 보증금 2천만원은 보호된다고

세임자를 설득했지만, 이렇게 시세와 현저하게 차이가 나는 경우는 가장임차인으로 나중에 최우선 변제를 받지 못하게 됩니다.

따라서, 최우선 변제권을 악용하려는 시도는 하지 않는 것이 좋습니다.

 

이상으로 대항력, 우선변제권, 최우선 변제권의 개념을 알아봤습니다.

 

이외에도 부동산 관련된 법률상담이 필요하시면 얼마든지 문의하세요.